Immobilien spielen bei zahlreichen steuerlichen Vorgängen eine wichtige Rolle. Ob Erbschaft, Schenkung, Grundsteuer oder eine andere steuerliche Bewertung – der Wert eines Grundstücks oder Gebäudes kann direkte Auswirkungen auf die steuerliche Behandlung haben. Ein professionelles Immobiliengutachten Finanzamt Dresden kann dabei helfen, den Wert einer Immobilie nachvollziehbar und fachgerecht zu dokumentieren.
Bei steuerlichen Bewertungen gelten besondere gesetzliche Vorgaben. Das Bewertungsgesetz sieht für Grundbesitz verschiedene Bewertungsverfahren und Regelungen vor. Für bestimmte Fälle kann außerdem der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts relevant sein. § 198 BewG sieht vor, dass bei entsprechendem Nachweis ein niedrigerer gemeiner Wert angesetzt werden kann.
Wann kann ein Immobiliengutachten für das Finanzamt wichtig sein
Ein Immobiliengutachten kann insbesondere dann relevant werden, wenn der Wert einer Immobilie für steuerliche Zwecke festgestellt oder überprüft werden soll.
Typische Situationen können beispielsweise sein:
- Erbschaft einer Immobilie
- Schenkung eines Hauses oder Grundstücks
- steuerliche Bewertung von Grundbesitz
- Prüfung eines bereits angesetzten Immobilienwerts
- Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts
- bestimmte Übertragungen von Immobilien
- Bewertung von bebauten oder unbebauten Grundstücken
Welcher Bewertungsansatz erforderlich ist, hängt vom jeweiligen steuerlichen Sachverhalt ab.
Bei Erbschaft- und Schenkungsteuer wird Grundbesitz grundsätzlich mit dem auf den Bewertungsstichtag festgestellten Wert angesetzt. Der Bewertungsstichtag richtet sich dabei grundsätzlich nach dem Zeitpunkt der Entstehung der Steuer. Gutachterliche Stellungnahme Dresden bietet eine fachliche Einschätzung zu ausgewählten Fragestellungen rund um den Wert einer Immobilie.
Was wird bei einer Immobilienbewertung berücksichtigt
Eine fachgerechte Bewertung betrachtet nicht ausschließlich die Wohnfläche oder den Kaufpreis einer Immobilie. Für die Wertermittlung können zahlreiche Eigenschaften relevant sein.
Lage
Die Lage des Grundstücks ist ein wesentlicher Faktor. Dabei können unter anderem die örtliche Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Umgebung und konkrete Grundstückslage betrachtet werden.
Grundstück
Auch Grundstücksgröße, Zuschnitt, Bodenbeschaffenheit und mögliche Nutzungsmöglichkeiten können für die Bewertung relevant sein.
Gebäude
Bei einem bebauten Grundstück können Baujahr, Bauweise, Wohn- und Nutzflächen, Gebäudezustand sowie Modernisierungen berücksichtigt werden.
Ausstattung
Die Qualität der Ausstattung kann ebenfalls Einfluss auf den Immobilienwert haben. Dazu können beispielsweise Fenster, Heizung, Bäder, Böden und weitere Ausstattungsmerkmale gehören.
Besondere Rechte und Belastungen
Je nach Bewertungszweck können auch besondere rechtliche oder tatsächliche Eigenschaften der Immobilie von Bedeutung sein. Dazu können beispielsweise Erbbaurechte oder bestimmte Nutzungsrechte gehören.
Immobiliengutachten und gemeiner Wert
Das Bewertungsgesetz legt fest, dass bei Bewertungen grundsätzlich der gemeine Wert zugrunde zu legen ist, soweit keine spezielle Regelung etwas anderes bestimmt. Der gemeine Wert orientiert sich am Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für das Wirtschaftsgut erzielt werden könnte.
Bei steuerlichen Immobilienbewertungen bestehen allerdings gesetzlich geregelte Bewertungsverfahren. Für bebaute Grundstücke sieht das Bewertungsgesetz unter anderem Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren vor.
Deshalb sollte ein Gutachten nicht lediglich einen gewünschten Immobilienwert nennen. Vielmehr sollte nachvollziehbar dargestellt werden, auf welchen Grundlagen das Ergebnis beruht.
Nachweis eines niedrigeren Immobilienwerts
Eine besondere Bedeutung kann ein Gutachten haben, wenn der Steuerpflichtige der Auffassung ist, dass der nach den gesetzlichen Bewertungsverfahren ermittelte Wert über dem tatsächlichen gemeinen Wert liegt.
Nach § 198 BewG kann der Steuerpflichtige nachweisen, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist. In diesem Fall ist dieser niedrigere Wert anzusetzen. Als Nachweis kann regelmäßig unter anderem ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines entsprechend qualifizierten und bestellten beziehungsweise zertifizierten Sachverständigen dienen.
Das bedeutet jedoch nicht, dass jedes beliebige Kurzgutachten automatisch vom Finanzamt akzeptiert werden muss. Entscheidend sind unter anderem Bewertungszweck, Qualität der Unterlagen, Bewertungsstichtag und fachliche Eignung des Gutachtens.
Ablauf eines Immobiliengutachtens für steuerliche Zwecke
- Bewertungszweck klären
Zunächst sollte feststehen, für welchen steuerlichen Sachverhalt die Bewertung benötigt wird. Ein Gutachten für eine Erbschaft kann beispielsweise andere Anforderungen haben als eine Bewertung im Zusammenhang mit der Grundsteuer.
- Bewertungsstichtag bestimmen
Der Bewertungsstichtag kann für das Ergebnis von großer Bedeutung sein. Bei Erbschaft- und Schenkungsteuer ist grundsätzlich der Zeitpunkt der Entstehung der Steuer maßgeblich.
- Unterlagen zusammenstellen
Für eine professionelle Bewertung können unter anderem folgende Unterlagen benötigt werden:
- Grundbuchauszug
- Flurkarte
- Baupläne
- Grundrisse
- Wohnflächenberechnung
- Angaben zum Baujahr
- Modernisierungsnachweise
- Informationen über bestehende Rechte
- Mietunterlagen bei vermieteten Objekten
- weitere objektbezogene Dokumente
- Immobilie besichtigen
Eine persönliche Besichtigung kann wichtige Informationen über den tatsächlichen Zustand der Immobilie liefern. Dabei können beispielsweise Modernisierungsbedarf, bauliche Besonderheiten und Ausstattungsmerkmale dokumentiert werden.
- Bewertungsgrundlagen analysieren
Anschließend werden Grundstück, Gebäude, Lage und weitere wertrelevante Faktoren ausgewertet.
- Geeignetes Bewertungsverfahren anwenden
Je nach Grundstücksart und den vorhandenen Bewertungsdaten kann das passende Verfahren ausgewählt werden. Das Bewertungsgesetz enthält hierfür unterschiedliche gesetzliche Bewertungsansätze.
- Ergebnis nachvollziehbar dokumentieren
Das fertige Gutachten sollte die wesentlichen Bewertungsgrundlagen, den Bewertungsstichtag, die verwendeten Daten und das Ergebnis nachvollziehbar darstellen.
Vorteile eines Immobiliengutachtens für das Finanzamt
Objektive Bewertungsgrundlage
Ein professionelles Gutachten kann eine nachvollziehbare Grundlage für die Bewertung einer Immobilie schaffen. Dadurch wird der Immobilienwert nicht ausschließlich anhand einer persönlichen Einschätzung bestimmt.
Nachvollziehbare Berechnung
Ein fachgerecht erstelltes Gutachten erläutert, wie der ermittelte Wert zustande kommt. Bewertungsgrundlagen und relevante Objektmerkmale können dadurch besser nachvollzogen werden.
Unterstützung beim Nachweis eines niedrigeren Werts
Wenn der nach den gesetzlichen Regelungen ermittelte Wert aus Sicht des Steuerpflichtigen zu hoch ist, kann ein geeigneter Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts relevant sein. § 198 BewG nennt hierfür ausdrücklich Gutachten bestimmter qualifizierter Stellen und Sachverständiger.
Berücksichtigung der tatsächlichen Immobilie
Ein professionelles Gutachten kann die individuellen Eigenschaften eines Grundstücks und Gebäudes detailliert berücksichtigen. Dazu gehören beispielsweise Zustand, Ausstattung, Lage und besondere Merkmale.
Bessere Vorbereitung auf steuerliche Entscheidungen
Eine nachvollziehbare Bewertung kann Eigentümern helfen, steuerliche Fragen besser vorzubereiten und die erforderlichen Unterlagen strukturiert zusammenzustellen.
Welche Immobilien können bewertet werden
Ein Immobiliengutachten Finanzamt Dresden kann je nach Bewertungszweck für unterschiedliche Immobilienarten erstellt werden.
Dazu gehören beispielsweise:
- Einfamilienhäuser
- Zweifamilienhäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Eigentumswohnungen
- Reihenhäuser
- Doppelhaushälften
- Villen
- unbebaute Grundstücke
- vermietete Immobilien
- gewerblich genutzte Grundstücke
Welche Bewertungsregeln konkret anzuwenden sind, hängt von der Art des Grundstücks und dem steuerlichen Sachverhalt ab.
Immobiliengutachten bei Erbschaft und Schenkung
Bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie kann die Bewertung steuerlich besonders relevant sein. Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz verweist für Grundbesitz auf die nach dem Bewertungsgesetz festgestellten Werte zum jeweiligen Bewertungsstichtag.
Wenn Eigentümer oder Erwerber Zweifel an einem angesetzten Wert haben, sollte zunächst geprüft werden, welche Bewertungsregel angewendet wurde und ob die gesetzlichen Voraussetzungen für einen abweichenden Nachweis erfüllt sind.
Was sollte ein professionelles Gutachten enthalten
Ein aussagekräftiges Gutachten sollte den Bewertungszweck klar erkennen lassen. Je nach Fall können außerdem folgende Bestandteile sinnvoll sein:
- Angaben zur Immobilie
- Beschreibung des Grundstücks
- Beschreibung des Gebäudes
- Lageanalyse
- Dokumentation des Gebäudezustands
- relevante Flächenangaben
- Bewertungsstichtag
- verwendete Bewertungsgrundlagen
- angewandtes Bewertungsverfahren
- Berechnung des Immobilienwerts
- Begründung des Ergebnisses
- Fotodokumentation
- Anlagen und relevante Unterlagen
Bei einem steuerlich verwendeten Gutachten sollte außerdem darauf geachtet werden, dass die fachlichen Anforderungen des konkreten Bewertungszwecks berücksichtigt werden.
Was tun, wenn das Finanzamt einen anderen Wert feststellt
Wenn das Finanzamt einen Immobilienwert anders beurteilt als der Eigentümer oder ein vorgelegtes Gutachten, sollte der konkrete Bescheid beziehungsweise die zugrunde liegende Bewertung zunächst genau geprüft werden.
Entscheidend ist, welcher Bewertungsansatz angewendet wurde und ob die Voraussetzungen für einen abweichenden Nachweis erfüllt sind.
Ein Immobiliengutachter kann die fachliche Bewertung erläutern. Für die Prüfung eines Steuerbescheids und die Durchsetzung steuerlicher Rechte kann zusätzlich die Beratung durch einen Steuerberater oder eine entsprechend qualifizierte steuerrechtliche Fachperson sinnvoll sein.
Ein Immobiliengutachten Finanzamt Dresden kann bei verschiedenen steuerlichen Bewertungsfragen eine wichtige fachliche Grundlage darstellen. Besonders bei Erbschaften, Schenkungen und der Frage nach einem niedrigeren gemeinen Wert kann eine nachvollziehbare Immobilienbewertung von Bedeutung sein.
Das Bewertungsgesetz enthält konkrete Regelungen zur Bewertung von Grundbesitz und ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Dafür können Gutachten entsprechend qualifizierter Sachverständiger oder Gutachterausschüsse als Nachweis dienen.
Für ein aussagekräftiges Ergebnis sind der richtige Bewertungsstichtag, vollständige Unterlagen, eine fachgerechte Objektanalyse und ein geeigneter Bewertungsansatz entscheidend. Ein professionell erstelltes Gutachten kann dadurch eine solide Grundlage für die weitere steuerliche Prüfung schaffen.
